Минулоріч ринок житла зріс лише на 7%, а іпотека не визначає загальні продажі – експерт

Найактивнішими регіонами за кількістю угод на ринку нерухомості у минулому році були це Київ і Київська область, Дніпропетровщина та Харківщина. Частка іпотечних угод на ринку в цілому залишається низькою — 2-3%, йдеться у даних НБУ.

За І-III квартали 2025 року кількість угод на ринку нерухомості в Україні збільшилася лише на 7% і становила 238 тис., йдеться у статті Центру економічних досліджень та прогнозування “Фінансовий пульс”.

Переважно українці купують квартири — на них припадає близько двох третин угод. При цьому найчастіше обирають невелике та відносно недороге житлл на вторинному ринку: середня площа квартири становить 38 кв. м, будинку — 70 кв. м.

За даними Національного банку України, наведеними у Звіті про фінансову стабільність, найбільше угод було у Києві та Київській області (19,1 тис. та 17 тис. відповідно), а також у Дніпропетровській та Харківській областях (16,8 тис. та 14 тис. відповідно).

Ринок і далі “тягне” вторинка — це логічно в умовах війни: люди шукають простіші, зрозуміліші та дешевші рішення, — коментує Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного департаменту “Фінансового пульсу”, —а на первинці попит стримують і безпекові ризики, і розрив між тим, що пропонують на продаж, та тим, що покупці хочуть отримати за ці гроші

Активному розвитку ринку житлової нерухомості загалом заважають високі безпекові ризики та проблеми з електроенергією через руйнування енергетичної інфраструктури. Додатковим фактором є зростання масштабів пошкоджень житла: протягом дев’яти місяців 2025 року внаслідок повітряних атак було пошкоджено удвічі більше житла, ніж за аналогічний період 2024 року.

На первинному ринку пропозиція поповнюється переважно завдяки добудові давно розпочатих житлових комплексів — через брак коштів у забудовників на тлі низького попиту на нерухомість у недобудованих об’єктах. Запуск нових проєктів частіше спостерігається в західних регіонах, які вважаються більш безпечними, і саме там ціни за період повномасштабної війни зростали найбільше.

За даними ЛУН, станом на лютий 2026 року найвища середня вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку зафіксована у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку, а найнижча — у Запоріжжі та Миколаєві.

Якщо дивитися на ринок у цілому, іпотека поки не є масовим драйвером продажів, — зазначає Діляра Мустафаєва. — Вона “працює” більш помітно в сегменті нового житла, де кожна п’ята квартира купується в кредит. Однак така тенденція — це переважно здобуток програми “єОселя

За даними НБУ, найактивніше іпотека у 2025 році використовувалася в Київській області (співвідношення кількості нових іпотечних кредитів та договорів купівлі-продажу — 8,8%). Далі Волинська область (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), м. Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). Основними позичальниками залишаються військовослужбовці та правоохоронці (майже 40% нових іпотек у 2025 році), частка ВПО становить близько 10%.

Доступність купівлі житла через індикатор price-to-income

У Києві станом на 30.11.2025 цей показник становив 8,6 року (проти 9,8 року станом на 30.11.2024). Однак навіть після зниження такий рівень індикатора все одно свідчить про низьку доступність придбання житла без кредитів: у середньому родині потрібно спрямовувати всі доходи понад 8 років.

Для безпечного обслуговування кредиту, як зазначається в статті “Фінансового пульсу”, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% доходу родини. За розрахунками НБУ, для обслуговування пільгових кредитів за програмою “єОселя” достатньо доходу близько 30 тис. грн на місяць для ставки 3% та близько 42 тис. грн — для ставки 7%.

Для кредитів за ринковими ставками потрібні значно вищі доходи: зокрема, для обслуговування кредиту під 18% — близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня зарплата по Україні за грудень 2025 року становила близько 31 тис. грн.

Саме розрив між потрібними доходами для “ринкової” іпотеки та реальними доходами більшості домогосподарств звужує коло позичальників і стримує розвиток іпотечного ринку, — підкреслює Діляра Мустафаєва. —Навіть за сценарію можливого зниження облікової ставки у 2026 році доступність ринкової іпотеки, за оцінками, залишатиметься помірною

У грудні 2025 року уряд ухвалив постанову №1637, яка оновила правила участі в програмі “єОселя”: держава звузила перелік категорій, яким надаватимуться пільгові ставки, а також обмежила спектр житла, яке можна купувати за пільговими кредитами (орієнтація на відносно дешеве житло).

Також передбачено винагороду банкам за роботу з позичальниками та подальшу передачу іпотечного портфеля до компанії “Укрфінжитло”, а підтримку решти клієнтів планують здійснювати через часткову компенсацію процентних платежів.

Через війну та обмежені фінансові можливості населення попит у найближчій перспективі залишатиметься стриманим, — підсумовує Діляра Мустафаєва, — а конкурентною перевагою для банків може стати співпраця з забудовниками для формування прийнятних іпотечних умов

Джерело інформації: агентство “Великий Київ”